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Loi ÉLAN : nouveautés en matière de lotissements

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Par Anne-Cécile Bos
Date de mise à jour : 06/12/2018
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La loi 1021 du 23 novembre 2018, dite loi ÉLAN, est parue au Journal officiel le 24 novembre 2018. Celle-ci modifie plusieurs dispositions du code de l’urbanisme relatives aux lotissements.

Le point sur ces nouveautés.

Un 2e dossier du même jour présente les apports de la loi ÉLAN en matière de dépôt et d’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme.

Demande de permis de construire et dispositions d’urbanisme nouvelles

• L’article L. 442-14 du code de l’urbanisme est réécrit par la loi ELAN. Il précise désormais que le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis :

- la date de non-opposition à la déclaration préalable, et ce pendant 5 ans à compter de cette même date ;

- la date de délivrance du permis d’aménager, et ce pendant 5 ans à compter de l’achèvement des travaux constaté dans les conditions prévues par décret.

Cette disposition a pour objectif de préciser les règles qui sont maintenues au bénéfice du constructeur, et à partir de quand, afin de remédier à l’application aléatoire de la règle d’urbanisme résultant de l’ancienne rédaction.

(Art. 49 de la loi - C. urb., art. L. 442-14)

• La loi ÉLAN précise également que l’annulation, totale ou partielle, ou la déclaration d’illégalité d’un document d’urbanisme (SCOT, PLU, document d’urbanisme en tenant lieu ou carte communale) pour un motif étranger aux règles d’urbanisme applicables au lotissement ne fait pas obstacle au maintien de l’application des règles au vu desquelles le permis d’aménager a été accordé ou la décision de non-opposition a été prise.

Cette disposition a pour objectif de limiter la répercussion de l’illégalité d’un document d’urbanisme. Elle entre en vigueur à compter du 1er janvier 2019.

(Art. 80 de la loi - C. urb., art. L. 442-14)

Documents du lotissement

Cahier des charges non approuvé

La loi ÉLAN a supprimé les trois derniers aliénas de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme indiquant que les dispositions non réglementaires d’un cahier des charges non approuvé et ayant pour objet ou pour effet d'interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d'affecter l'usage ou la destination de l'immeuble cessaient de produire leurs effets dans le délai de 5 ans à compter de la promulgation de la loi ALUR du 24 mars 2014 si ce cahier des charges n'avait pas fait l'objet, avant l'expiration de ce délai, d'une publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier.

Cette disposition a pour objectif de supprimer les règles de caducité de certaines clauses des cahiers des charges non approuvés, en faveur du principe de liberté contractuelle.

(Art. 47 de la loi - C. urb., art. L. 442-9)

Modification des documents du lotissement

Désormais, la possibilité pour les propriétaires, à la majorité qualifiée, de demander à l’autorité compétente (ou d’accepter) la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, peut concerner l’affectation des parties communes des lotissements.

Cette disposition a pour objectif de faciliter la prise de décision en matière de parties communes, qui nécessitait du fait de la loi ALUR l’accord unanime des colotis.

(Art. 48 de la loi - C. urb., art. L. 442-10)

Acquisition des lots

La loi ÉLAN revient sur le délai de rétractation en matière d’acquisition de lot.

La promesse unilatérale de vente consentie par le lotisseur ne devient désormais définitive qu’au terme d’un délai de 10 jours, et non plus de 7 jours, pendant lequel l’acquéreur a la faculté de se rétracter.

Cette disposition a pour objectif d’uniformiser les délais de rétractation prévus par le code de l’urbanisme et le code de la construction et de l’habitation lors de l’acquisition immobilière.

(Art. 79 de la loi - C. urb., art. L. 442-8)

De nouveaux dossiers juridiques relatifs à la loi ÉLAN seront publiés dans les semaines à venir.